从住宅用地计划预估今年青岛土地市场规模及影响

2021-04-17 09:17:10 王乙钧 7

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近期,青岛自然资源和规划局官网发布《青岛市市辖区2021年度住宅用地供应计划表》,这是多年来青岛首次发布年度住宅用地供应计划。据此,我们可以预判今年的土地供应规模及未来的供求趋势。

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【预估说明】

在青岛自规局公布的计划表中,住宅用地属性分为产权住宅用地、租赁住宅用地、其他住宅用共三大类,这里主要研究产权住宅用地中的商业住宅用地类别(表中红框所示)。商品住宅用地又包括普通商品住宅、安置房、人才住房、各类政策性住房等用地属性。本文主要研究其中完全市场化的部分,即普通商品住宅。


另一个是计划表中的统计口径是用地面积,这里根据各区过去三年涉宅地的平均容积率,对商品住宅用地建筑面积进行预估。

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接来下,我们根据预估建面与年度土地成交建面、年度普通商品住宅成交面积进行比较,做出定性的判断。

 

【数据分析】

从总量上讲,2021年市辖八区商品住宅用地预估建筑面积规划约在1500万平米,相比2020年1598.5万平米略有下降,但仍处于高位运行;


如果按2021年普通商品住宅用地建面占商品住宅用地约九成估算,今年八区普通商品住宅用地建面约在1360万平米。这个数字仍高于八区2020年普通商品住房成交建面(1127.8万平米),也高于三年均值。


考虑过去三年青岛普通商品住宅成交规模处于低位,今年会有所反弹,乐观估计在10%左右的反弹,另外加上开发滞后的沉淀量,1360万平米的总量只是略高一些。


分区域来看,市北区商品住宅用地预估建面77.3万平米,比去年实际土地成交建面(90.9万平米)降幅15%。对比去年全年普通商品住房成交66.2万平米、三年均值64.5万平米,及市北10个月以下的住宅去化周期看,市北区的供地是偏紧的。


李沧区商品住宅用地预估建面68.1万平米,只有去年的83%,关键还要看普通商品住宅用地在其中的占比。李沧普通商品住房成交面积三年均值是60万平米,如果占比高,在九成以上,可以达到基本平衡;如果是按去年的占比,李沧供地规模今年就是收缩了。


崂山区是这个计划表最大的看点。据计划,崂山区的商品住宅用地占地面积达到42.9万平米,按2.8的平均容积率推算,今年商品住宅用地建面会达到120万平米。对比去年12.4万平米的商品住宅用地成交规划、三年涉宅地成交建面53万平米均值来看,这无疑是个超量供应。所以,我们更应关注它今年实际供地完成率。


崂山每年普通商品住宅去化速度在30多万平米,计划中的新增供地如果在高端住宅板块,对市场影响力会比较小。如果是在主流的普通改善板块,会补充市北的供应短缺。


西海岸新区商品住宅用地预估建面在480万平米,与去年商品住宅的成交面积、去年普通商品住宅土地成交建面相当,这算是一种“高位平衡”,后期市场稳定的先决条件是区域市场持续高流速。


城阳区商品住宅用地预估建面355.4万平米,比去年商品住宅用地成交面积增加70%。在去年共有产权住房政策将区域成交量推升至200万方米以上后,城阳的“供地模式”也开启了。


高新区商品住宅用地预估建面118.5万平米,与土地和普通商品住宅成交量对比看,基本能达到平衡。1月份成交的国信河套地块住宅建面达到了68万平米,一部分市场关注度会从原中东片区转移。


即墨区商品住宅用地预估建面291.8万平米,比去年559.1万平米商品住宅用地成交建面,是大幅回撤。但对比年度商品住宅成交建面,仍是过度供大于求。

 

【结论】

一、定性来看,今年青岛土地市场延续2018年以来的总量高位运行,是大概率事件。充足供应,平抑价格,达到"房住不炒"的目标,同时也达到保增长等目标。


二、整体库存依然会上升,如果今年去化速度上升,去化周期会维持在18个左右的合理值上限。


三、区域供不平衡,价格分化。市北区、李沧区供应偏紧,其核心板块价格上涨的压力明显;西海岸、城阳、即墨供应充足,整体去化承压加大。


四、回顾2016年青岛市场翻转,一边全国调控放松,一边连续三年控土地供应规模。目前,政策端与土地端都没有改变,且青岛是承压较大的北方二线城市,所以我们能看到的是阶段性和区域性的行情,不具备整体翻转的条件。

 

来源:瑞尔克青岛


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